2009年贵阳市房地产开发累计完成近190亿元，同比增长27.1%。12月30日，贵州最大的房地产公司中天集团推出的御景湾楼盘引来诸多看房客。新华社记者朱国贤摄
浙江大学江万龄国际经济与金融投资研究中心副主任景乃权接受《经济参考报》专访时表示，目前的房地产泡沫已由经济问题转变为社会问题，仅仅依靠经济措施已很难解决。但如果中央政府下定决心，完全通过行政手段遏制目前的高房价，又会使房地产价格高空坠落，给我国社会稳定和经济发展带来更大的隐患。应充分协调利用行政调控和市场调节，绝不能回到“放乱收死”的老路，因此遏制高房价亟待健全房地产三项制度，即在房地产宏观管理上采取“双轨制”；在针对地方政府中观房地产管理上采取“问责制”；在房地产开发商微观管理上采取“税收金融制”。
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景乃权说，目前的高房价已经远远超出了普通大众的购买能力。调查显示，北京、上海、广州、深圳等城市房地产每平方米均价接近或超过了两万，80%左右的民众表示“买不起房子”。目前的高房价已不仅是一个阻碍经济持续发展的问题，更是一个影响社会和政治稳定的民生问题。因此有必要将我国房地产市场从市场化单轨转向社会政策和经济政策双轨，即廉租房和商品房“双轨制”。廉租房的建设由中央政府主导，严格规范地方政府建设廉租房的比例。在没有达到廉租房建设比例的情况下严格控制商品房的开发。而商品房的开发则可以由市场进行供需确定。“双轨制”的运用可以有效解决大部分低收入者的居住问题，保障社会安定和政治稳定。
2007年，国务院印发了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，明确要求加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的住房保障体系。2008年四季度，中央把保障性安居工程纳入应对金融危机的重大举措，进一步加大保障房建设投资。2009年5月，住建部、国家发改委和财政部联合印发了《2009—2011年廉租住房保障规划》。这些都表明了，中央对房地产宏观管理采取了廉租房和商品房的“双轨制”。现在的主要问题是，对地方政府缺乏问责，对开发商的管理缺少健全有效的税收金融制度。
针对地方的“问责制”
景乃权认为，地方政府有动力抬升地价、推涨房价，主要是原因：首先，以GDP为主的绩效考核体系；其次，土地出让金收入。在当前政府官员绩效评价体系中，GDP及其增长率占很大的比重。而房地产业的发展对地方GDP的增长有重要促进作用。出于政绩的考虑，地方政府官员有动力积极发展房地产业，采取鼓励银行为房地产商贷款、给予房地产商优惠等政策，以提升房地产价格，从而提高当地GDP的绝对值和增长额。
土地出让金是地方政府重要的财政收入来源。抬高土地出让价格直接就能增加地方政府收入，地方政府有激励抬升土地出让价格内生动力，而高地价是推动房地产价格上升的重要原因之一。同时，地方政府倾向于采取有利于房地产价格上涨的政策，进一步推动土地价格上涨。在这样一个“高地价——高房价——高地价”循环中，房地产的价格就会越来越高。
在针对地方政府中观房地产管理上可以采取“问责制”方法。“问责制”是指在考核地方政府官员绩效时，不仅仅看重GDP的高低，同时纳入拍卖土地价格、廉租房占商品房的比例，商品房价格增幅、商品房空置率等代表民生状况的综合指标。这样可以降低地方政府吹大房地产泡沫的动因。
微观层面的“金融税收制”
景乃权表示，政府在鼓励居民购买自住房和改善性用房的同时，要采取措施严格抑制投机，充分运用土地出让金、营业税、物业税、房产税、遗产税和贷款首付等等财税金融政策，根据国家宏观和微观经济形势随时规范和调节房地产开发商。
物业税的推出可以有效地抑制高房价。因为现拥有住房的成本比较低，这导致了很多投资和投机者购买多套的住房，持房待涨。物业税增收提高了房地产投资的空置成本，从而对房价有抑制作用，按1%的税费，征税后房价将理论上下降15%—20%。同时，房产物业税的征收可以采取区别对待的方式，自住房和改善性用房免征，第三套及以上开始征收物业税。
当然，物业税的推出必须配合房产实名制的实施。只有明确了房产的拥有者，我们才能有效地统计每户家庭的房产拥有量。贷款首付的金额也应该根据家庭购房的数量有所差异。家庭首次购房者首付比例保持20%的比例不变，家庭购置第二套住房首付比例可以提高至50%，家庭购买三套及以上房产应全额支付。这样不仅可以有效转嫁银行贷款的风险，而且可以有效抑制房地产投机。
总之，中央应尽快出台遏制房地产价格过快增长的具体执行办法，否则在利益的驱动下“上有政策，下有对策”，可能会造成“国四条”无法真正落到实处。
【来源：经济参考报】