1月15日晚上8：00，八一立交桥东南侧一家咖啡厅内，李明准时赴约。当天的话题对他来说显得有些沉重和无奈：济南地产业的格局以及本地开发商的下一步。李明是济南某小有名气的中型房地产开发商的副总经理，此时他刚刚多了另一重身份：北京大学房地产总裁黄埔同学会山东分会（下称“黄埔山东地产会”）的副会长。10年前，甚至5年前，济南几乎是本地开发商的天下，当时包括李明所在的公司在内的数家民营房企以及几家拥有国资背景的房企组成了济南地产业的主体构架；然而，仅仅三五年的时间，在中海、保利、绿地、恒大、世贸等全国顶级开发商以及省内海尔、海信们的围攻下，本土地产商不得不淡出他们曾经创造辉煌业绩的地方。
严峻的生存形势最终让济南本地开发商走到了一起。李明告诉记者，成立黄埔山东地产会，实现企业间的联合正是本地中小企业突破现有瓶颈的第一步。
“成立这个类似联盟性质的组织，正是本地中小开发商由竞争走向联合的开始，在全国范围内这也是地产界的一种必然趋势，这将大大增加我们的生存能力。”李明说。他所说的“联盟性质的组织”正是前文所提到的黄埔山东地产会，该会于2009年12月中旬刚刚成立。该会是去年早些时候成立的北京大学房地产总裁黄埔同学会的分会，会员包括来自全国二十多个地区的近200名中小房地产开发商。“成立这个同学会的主要目的是以北大地产总裁班学员的同学关系纽带，沟通感情并交流经验。”据该会会长、浩华不动产机构董事局主席李淳朴说。
事实上，地产同学会成立的目的并不仅仅停留在“联络感情”的务虚层面上。“考虑到北大黄埔同学会涉及面太广，我们成立了山东分会，这样更便于本地企业达成合作，共同应对挑战。”黄埔山东地产会副会长李明说。李明介绍说，黄埔山东地产会将主要通过资金联合与信息共享，增强会员企业的整体实力，进而与大开发商进行抗衡并获得相应的生存空间。
李明说本地中小开发商开始尝试联合让他非常开心。在他的记忆中，前些年本土企业商唱主角时，本地开发商各怀心思、鲜有人对济南地产的大趋势进行认真的评判，开发商之间也几乎没有什么合作，甚至始终处于激烈的竞争当中。其结果是，大家都发展缓慢。“现在别说济南，就连整个山东都没有发展出一家具有全国影响力的地产商。”李明说。而且，在外地大开发商陆续进驻济南之后，本地开发商却发现无论是资金实力，还是开发经验以及对项目的操控能力方面，他们都远远不及对手。于是，济南市场上便上演一幕幕外地巨头出手阔绰地拿地、造就出一个个“地王”，而本地开发商却只能旁观的景象。根据记者的调查，经过前几年的开发，目前济南多数中小开发商手中几乎没有土地储备。
“大家早就应该联合了，如果几年前就有这种意识，局面可能不会像现在这样被动。”李明颇为感慨地说。而在他的印象当中，当年与他所在的地产公司规模相近的地产企业目前或者已经转行，或者被迫转战省内三四线城市。
在一片生活着一群无欲无求、生命力很弱的沙丁鱼水池里放入一条鲇鱼，于是体质最差的沙丁鱼逐渐被吃掉。然而，求生的本能使得逐渐存活下来的沙丁鱼变得异常“勤奋”，经过一段时间后沙丁鱼将变得生命力异常强大，种族得以不断强大——这就是管理学上著名的“鲇鱼效应”。
但是，如果当初放入这水池的是一群而不是一条鲇鱼，结果将会是完全相反的景象：水池里就只剩下膘肥体厚的鲇鱼。这或许可以称做“鲇鱼群”效应。
笔者认为，济南地产市场目前外来开发商空前强大、本地开发商日渐势式的格局正是拜“鲇鱼群”效应所赐。当初，仅有一两家外来巨头入驻济南之时，其全新的开发理念与先进的项目操控手段让本地中小开发商受益匪浅，在不断学习模仿中与一线开发商的差距渐渐缩小，资金实力也逐渐壮大。然而，伴随着中海、保利、恒大、绿地、鑫苑等等一大批外地“大鱼”的涌入，并凭借强大的资金实力四处拿地将济南变成一个“大工地”。与此同时，济南房价开始进入大幅上升通道，反过来又进一步推动地价的大涨，让济南地产日渐陷入一种可怕的循环：高房价高地价高房价……
而还没有来得及变得足够强大的本地开发商无奈地发现，以资本说话的地产界，他们根本无法与外来巨头抗衡，原本开阔的生存空间变得越来越小。于是，他们的命运就演变为陆续出局、转战外地或者被收购的格局。
本版撰文记者王均新
筹备地产私募股权基金
李明告诉记者，黄埔山东地产会员间的具体合作形式将主要采取两种形式：一种是几家会员企业联合成立公司，整合资金资源共同拿地并共同开发，利益共享；另一种是由会员发起成立地产私募股权基金，通过吸引包括会员在内的社会资金发现并开发地产项目。据他透露，目前北大黄埔同学会已经着手成立私募股权基金，而山东分会的基金也正在筹备之中。至于私幕股权基金的具体运作，据黄埔山东地产会会长于虎介绍说资金将由一家指定银行托管，项目运作则交由第三方开发公司运作，而投资决策则由基金管理委员会做出。
李明认为这种联合最大的好处是能够集中足够大的资金实力，对以前任何一家没有能力拿到的项目联合开发，改善了与大开发商在抢地过程中的弱势地位。“当然方式也不止这些，比如说如果大家共同看好一个地块，也可以不用成立新公司，大家可以直接共同筹集资金，以一家的名义拿下这块地，然后再由各家企业分块开发。”
据于虎介绍，目前会员之间已经成功完成了一次合作项目的联合开发。该项目位于东营，占地350亩，是一个商业与住宅综合体项目，参加方分别来自济南、东营、枣庄和青岛四家企业，投资规模达5亿。“在政府的推动下，中小开发商拿地变得越来越困难了，单凭单个开发商操作这种项目几乎是不可能的。”于虎说。而李明告诉记者，他所在的公司目前正在与另外两家企业在聊城运作另一个项目的合作开发。
此外，李明表示，将来会员之间还将实现集团采购，即联合向上游供应商采购建材。“如果能实现集团化采购，我们跟建材商的谈判能力会大大加强，采购成本也会不断降低，这将进一步降低开发成本，说到底是增强了与大开发商竞争的资本。”李明说。
实际上，这些联合起来的中小地产商并不甘心在三四线城市一直呆下去。“我们当然想回到济南、青岛这样的二线城市。”李明说，“毕竟这里的地产市场太诱人了。他解释说，尽管三四线城市项目开发的利润率并不多，但由于二线城市的售价基数远远高于三四线城市，同样的销售收入两地会有很大差别。
另外，此前陆续转战三四线城市的济南本地开发商在当地发展并不像想象的顺利。据李明透露，济南一家颇具实力较早“走下去”的开发商，目前在三四线城市的土地储备达到万亩规模，然而真正具有良好开发价值的不过2000亩左右，大量的不良土地甚至成为这家企业的沉重负担。同时，随着当地开发商的不断成长，三四线城市的地产竞争也日趋激烈，从济南走下去的开发商优势正在逐渐丧失。
本土房企成土地市场的“看客”
事实上，抱团求生正反映了济南本地开发商在外来大鳄不断夹击下处境的日益艰难。
如果仔细翻阅一下济南房地产开发市场的发展历史，外地开发商大举进军济南市场不过5年左右的时间。在这一期间，大到中海、保利、鑫苑、恒大、绿地这些全国性房地产企业，以及海尔、海信等省内本土大鳄均纷纷抢滩济南。
尽管企业背景不同，开发理念各异，但这些地产大鳄有一个共同的属性，那就是此前已经在国内地产界浸淫多年，运作楼盘无数，同时积累起了巨额财富与大量开发经验，进而由此堆积起了强大的品牌影响力。借那些先天优势，陆续进入济南后的这些地产巨头几乎不需要花太多时间去观察，便开始像一条条饥饿的鲇鱼般抢食着经过十几年成长但依然没有长大的本地开发商的地盘。
首先玩转济南房产市场的央企非保利莫属，在进入济南后短短几年的时间内，已先后开发了保利芙蓉、保利花园和保利大名湖等几个大盘，总建筑面积高达57.8万平米。如此大规模的开发让众多本地开发商根本无法望其项背。另一家央企中海地产同样不甘示弱，且大有后来居上之势。2009年3月，在进入济南一年后，中海即启动了位于济南高新区北部、占地面积27万平米的首个项目中海紫御东郡，此后又先后开发了奥龙官邸一期和二期，并每每赚得盆满钵满。
此外，由海尔与浙江绿城强强联合组建的海尔绿城同样气势汹汹，斥资24亿元开发的济南全运村项目甚至成为济南地产进入“万时代”的标志性事件之一。
相较上述企业，直到去年下半年才相继进入济南的两条“大鱼”绿地集团和恒大集团，手笔之大同样令人咋舌。2009年8月4日，在进入济南不到一个月的时间，上海绿地集团迅速重组济南市房地产开发总公司，获得51%的股权。同时，绿地集团更是公布了在济南投资300亿元的庞大投资计划。2009年11月，国内地产十强广东恒大集团跚跚来迟，不过这丝毫不影响其宏图大略。恒大地产集团冲着包括西客站在内的济南“重大城市基础设施建设”、新区开发、“城中村”及旧村改造的大项目而来，眼光更是横扫市中、槐荫、历城和长清四区。而近来更有传言称恒大拟斥资130亿元开发早先已被列为济南重点建设规划的东部唐冶片区。
凭借一道道光环，所开发项目让购房者趋之若鹜的同时，大开发商拿地行动使本已生存空间可怜的本地开发商处境更加艰难。在济南2009年的土地争夺大战中，本地开发商的弱势地位显露无遗。公开数据显示，2009年，监测到的外来开发商成交土地22宗，成交面积253.82万平方米，占总成交面积的41%，比2008年翻了3倍多。这还不包括刚进入济南不久或正在济南积极运作拿地的恒大、绿地、北大资源、世茂、世纪金源等一线地产商中的佼佼者。中海地产更是以33亿元巨资豪取九曲片区2670亩地的开发权，保利和鑫苑则分别在祝舜路和历山北路高价拿地210亩和300亩。与此形成鲜明对比的是，记者在对多家本地中小开发商的调查中发现，这些企业去年在土地市场上几乎没有什么动作。
随着竞争的不断加剧和一轮轮的洗牌，山东黄金地产副总经理李松年对本地中小开发商有着这样的描述：潜伏了，叛逃了，被招安或者维持支撑。“一部分企业本来就没有长远扎根地产的打算，因此开发完一两个项目赚钱后就转行了；有些企业因为无法适应越来越激烈的竞争只能选择到地市甚至县市发展，还有一些企业被外来企业收购；最后一种还在苦苦支撑。”李松年说。
事实上，从2004年前后开始，本地房企已经陆续离开济南。在省内几乎每个三线城市甚至四线城市总会有济南开发商的影子就是一个例证。（新华网）